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文 | 子弹财经，作者 | 荷默，编辑 | 蛋总
惠州、桂林、岳阳、唐山、沈阳、哈尔滨……一张“限跌令”的大网正由南向北，从个别城市到全国各地全面铺开。
显然，当前“房住不炒”目的，不是要房价跌，而是要实现“稳市场”的目标。若有人抱着“房价能继续大涨”的想法，那无异于“痴人说梦话”；若有人抱有“房价大跌”的心态，那也是在白日做梦。
从刚过去的“双节”和“黄金周”来看，大家对房地产市场的“金九银十”已不太买账，购房的热情也不高。迫于压力，有些房企选择以“降价”的形式来度过寒冬，可多地的“限价令”和各种稳字当头的“约谈”“警示”似乎成了房企降价的“拦路虎”。
降价对于购房者当然是乐意的，适度降价房企更是愿意。即便是双向的“互利”，可市场的反馈却是依然带有着明显的“遇冷”迹象。
可据「子弹财经」观察，有一家房企就抓住了这个“金九”的市场机遇，在今年9月销售均价直接下降超20%，换来的是销售额超10个点逆市上涨。
虽说销售业绩是有所增长，可这付出的代价真是一点都不小，更何况这家房企已经被各种问题缠身——它就是曾经辉煌一时的富力地产。
01 以价换量求生存
10月8日，富力地产（以下简称：富力）发布业绩公告显示，2021年9月实现销售收入105.10亿元人民币，相比于上月的93.60亿元，环比增长12.29%，相比于上年同期的140.10亿元，同比下跌24.98%；实现销售面积94.55万平米，相比于上月的65.49万平米，环比增长44.37%，相比于上年同期的115.13万平米，同比下跌17.88%。
此外，9月的折合销售均价1.11万元/平米，相比于上月的1.43万元/平米，环比下跌22.38%，相比于上年同期的1.22万元/平米，同比下跌8.78%。
从环比来看，9月销售面积超过40%的增长，而销售金额的增速却只是勉强超过10%，显然是以牺牲价格来维持业绩，也就是说通过大幅降价搞促销，来完成预定的业绩目标，这一点，在9月的销售均价上已得以体现。
同时，从同比来看，无论是销售金额还是销售面积，亦或是销售均价，都出现了全面下跌。市场不景气是一方面，另一方面就是富力的销售压力了。如果不采取以价换量，9月业绩会更加糟糕，年度预期目标更是遥遥无望了。
可能有人说，9月是特例，不能代表全部，那我们不妨看看富力2021年1月－9月的销售情况。
从前九月的销售业绩来看，富力在2021年1-9月累计实现销售收入932.00亿元，相比于上年同期的866.30亿元，同比增长7.58%。对应的1-9月累计实现销售面积706.45万平米，相比于上年同期的739.06万平米，同比下跌4.41%。折合销售均价1.32万元/平米，相比于上年同期的1.17万元/平米，同比增长12.61%。
从今年前三季度业绩数据看，富力累计932亿元的销售收入，只完成年度预期目标1500亿元的62.13%。销售收入同比小幅上涨，销售面积同比小幅下跌，整体表现和上年同期相差不是特别明显。但2020年是深陷疫情泥潭的一年，若是今年的销售业绩依然和上年同期保持同一水准，还要什么复工复产？还谈什么经济复苏？
另一方面，我们发现富力2021年前三季度的销售均价较上年同期有明显的上升，这点不予否认。
可查阅半年报才得知，2021年上半年富力项目的平均售价上升至1.34万元/平米，主要是由于一二线城市销售占比较高。也就是说，这个销售价格的上升，并非市场行情的火爆，而是城市能级的上升。
也正是这一点，让我们再回过头来看九月销售均价，这“以价换量”显然是企业的求生存之计。
当然，当市场不景气时，适当地降低供应端的价格，是可以实现刺激一部分的潜在需求，在市场化的游戏规则下“以价换量”也并没有什么不可取之处。
但是，当企业遇到了某些发展阻力时，“以价换量”就难免会让人怀疑是不是有其他因素。如收缩业务规模、加速现金周转，甚至急于回笼资金……用以应对当前的资金压力。那么，富力是遇到什么棘手难题了？
02 债务承压
事实上，富力出问题已经不是一两天的事了，只是在2021年的这个九月显得有些突出罢了。
同某头部“暴雷”的大房企类似，高杠杆下的短期债务压力较为明显，这也是富力等诸多喜欢“高杠杆”的房企必须去面对和解决的问题。否则，说不准哪天就会“踩雷”。
富力半年报数据显示：截至2021年6月末，富力的现金及现金等价物为127.64亿元，相比于2020年12月末的256.73亿元，净下降129.09亿元，降幅达50.28%。
图 / 富力地产2021年上半年业绩公告
而对应的负债呢？
截至6月末，富力的短期借款（借款时长不超过一年）达136.28亿元，相比于上年末的109.20亿元，净增长24.80%，同时，长期借款当期部分（借款时长一年以上，但将在一年内到期）为382.76亿元，相比于上年末虽有明显的减少，但二者加起来的短期债务依然高达519.04亿元。
图 / 富力地产2021年上半年业绩公告
此外，富力的现金及现金等价物对短期债务的覆盖比例只有24.59%。
国元证券研究报告指出：2019年后，富力的货币资金总量下滑而受限部分变化不大，可支配资金对短期债务覆盖比例在35%-40%间徘徊。2021年中报显示，货币资金288.02亿元，其中受限部分160.38亿元，能够自由支配的部分仅127.64亿元。
国元证券在报告中明确表示：相对于短期应偿债务来说，富力的现金及类现金储备显然有些捉襟见肘。
也就是说，富力账面上的可用资金，已经越来越难扛住这居高不下的短期的债务。
既然短期内债务承压已成事实，且有着愈发严重的趋势，也该有所应对之举吧？企业在这种难关面前，或继续借钱，或用发新债来替换旧债，亦或是直接变卖资产……以此来维持企业的正常经营运作。
03 信心比黄金重要
进入2021年来，受房地产调控和规避金融市场风险的影响，不光是富力，整个地产行业都深陷“缺钱”的泥沼。
怎么去“搞钱”，似乎成了地产行业可持续发展的头等大事儿。
9月20日，富力发布《自愿性公告》称：董事长李思廉博士及执行董事张力先生为支持本公司的发展，将提供约港币80亿港元的资金，预计于未来一至两个月内完成。预期将于9月21日收到约24亿港元。
图 / 富力地产官方公告
“信心比黄金重要”，但光有“信心”没有“黄金”也只是空谈。
富力此举通过现金的形式大手笔给市场注入信心，算是少见，也值得肯定。
更多者像某头部房企，眼看企业江河日下，一些高管带头提前将信心兑换成黄金。
相比之下，富力这一点做的是没话说。
然而，就在四天后，富力作出了一个“豪气”的决定，一开始这让人深感迷惑，不过后来细想，此举还挺“明智”。
9月24日，富力发布《回购部份2022年及2023年到期的优先票据》公告提到，富力已于2017年和2018年由附属子公司怡略发行2023年到期，合共6亿美元5.875%优先票据，以及2019年发行2022年到期3亿美元9.125%优先票据。已在9月21日，于市场回购0.25亿美元该等票据，并予以注销。注销完成后，2023年票据及2022年票据尚未偿还的本金额分别为5.87亿美元及2.88亿美元。
图 / 富力地产官方公告
三天后（即9月27日），富力发布《自愿性公告》称：富力已在9月27日完成赎回附属子公司怡略于2018年发行于2021年到期2亿美元票面利率为8.875%的优先发票据。
图 / 富力地产官方公告
到期做赎回没有问题，提前做回购更是值得肯定，尤其是在这种刚刚拿到大股东的几十亿支援的时候，再不去解决到期债务问题，难不成等着“挤兑”眼看着企业“暴雷”么？
但是，这提前回购2022年和2023年到期的债务，这就有点难以理解了，是账上资金充裕么？还是公司债务水平降得差不多了？
说到这个提前回购，不得不让人联想到2021年前后富力的一些动作：富力在2月24日发行的那笔3.25亿美元三年期票面利率达11.625%的境外债；在1月26日发行的那笔5亿美元两年期票面利率高达11.75%境外债；以及在2020年11月11日，发行的那笔3.6亿美元一年期票面利率更是高达12.375%的境外债。
图 / 富力地产官方公告
低利率的钱提前还，然后去借高利率的钱救急。这样的钱也敢借，还如此频繁，如此大额度。可见，这富力如今的融资渠道是多么的窄，这企业是该有多缺钱啊？
再结合今年9月富力的一系列操作，在「子弹财经」看来，富力给人一种“暴发户”的观感，目的似乎就是要给外界塑造出一个“良好的形象”：
董事长牵头带着数十亿的现金驰援富力，不但赎回了到期的债券，还提前回购尚未到期的债券，以此来告诉外界——富力，不至于“暴雷”。
而有趣的是，既然富力想表现出自己账上有钱，也有意去提前做回购，出手就不能大方一点么？这0.25亿美元的回购额度，只占总额度的2.78%，还是两只债券。
难不成是为了对外发个公告么？还是想以此来彰显自己的信心，顺便稳定市场对其的信心？毕竟，在一些紧要关头，信心真的比黄金还要重要。
04 结语
为了销售业绩可以放弃“价格”，为了降杠杆绷紧了现金流，为了应对到期的债务，先是拆了东墙补西墙，然后“病急乱投医”似的什么样的钱都敢拿，什么样的钱都敢用……
在富力的现状下，降价卖房能维持多久？高利率置换到期债务如何延续？大股东自掏腰包能维持多久？这宛如富力的一场“问题接力赛”，亟待管理团队去解决。
相比于已经“暴雷”的某头部大房企，富力好在它的体量还不够，杠杆也没有那么高，多元化步伐也没有那么激进。因此，短期内富力可能不会出现什么大问题，还可以扛一阵子。退一步来说，即使走到了“山穷水尽”的关卡，还可以变卖一部分资产。
但长此下去，若解决不了资金短缺的根源问题，富力距离“暴雷”只缺一个导火索。
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