“旧改之王”第二次站在悬崖边

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广州佳兆业壹号的业主买楼5年，还没有住进自己的家。

一位ID为“佳兆业壹号苦主”的微博网友，在过去半个月里，接连发帖，倾吐苦水，终于在12月7日这天上了热搜。

他说：“外地小伙子勤恳努力多年想安家广州，为了买房用光自己和父母辛劳一生的积蓄，买房5年都收不了房，即将开始第6年的等待。”

“痛哭流泪 。”

7号这一天，也是佳兆业一笔4亿美元债券的到期日。据《最话》了解，当天佳兆业没有还钱。

“佳兆业违约了”。8号，这个消息引爆了佳兆业业主和投资人的群聊。当日，佳兆业临时停牌。

早先时候，为了不形成债务违约，佳兆业曾向债权人提出交换要约，祈求展期，却遭到半数以上投资人否决。至12月3日，要约失效了。

根据《最话》了解的情况，债权人已向佳兆业发出了一份新的、符合他们利益诉求的融资方案，但双方在融资利息和抵押率等方面存在较大分歧， “郭老板（佳兆业董事长郭英成）不要债权人的钱”，债权人代表Kevin（应要求为化名）说。

此刻，对于佳兆业来说，债务重组的警报已经拉响。并且，对于这家已经债台高筑的房企来说，4亿美元不过是冰山一角。和恒大一样，佳兆业待偿还的美元债超过百亿美元，更有127亿元人民币的理财产品待偿。

11月4日，近500个理财产品投资人聚集于深圳市罗湖区友谊酒店，就兑付问题向佳兆业高层讨说法，部分投资人情绪激动，场面一度失控。当月8日，佳兆业干脆出了声明，称原定于10号的投资人会议取消，希望投资者不要到公司大楼聚集。

左支右绌之间，一家房企如临深渊。但对于佳兆业来说，这其实不是一次新鲜的体验。早在2015年，因郭英成身涉贪腐案，佳兆业就已经历过一次债务重组。

在中国房地产行业里，佳兆业排名并不十分靠前，却因总能参与城市更新项目，获得“旧改之王”的盛名。因为旧改项目往往地价低、位置好，是整个地产圈人人艳羡的香饽饽。

但饽饽再好吃，吃多了也会噎着人。

就在债务危机爆发前夜，2021年上半年，佳兆业还新增了15个城市更新项目，对应项目货值达1031亿元。

非常讽刺的是，不久前，佳兆业还高调宣传，自己是难得的、三道红线全部为绿的优质房企。恐怕连郭英成自己都忘了，在表内、表外、夹层等多渠道融资夹击下，“旧改之王”这条华美的袍子上，早已爬满了虱子。

欲望，将年近60的郭英成，再次推到了悬崖边。

佳兆业和美元债债权人进行了一场焦灼的拉锯战。首先是心理战。

债权人目前最不愿意看到的是，“在多家中资房企资金链危机背景下，佳兆业宣布债务违约，实行债务重组，这对海外债持有人来说很不利”，Kevin说。

一位接近谈判的人士则告诉《最话》，佳兆业谙熟美元债债权人不愿企业债务重组的心理顾虑，故而在11月25日的公告中特别提到，若交换要约未获通过，公司预计无法到期偿还12月7日到期的美元票据，届时可能进行替代的债务重组。

更令债权人们费解的是，佳兆业是有条件偿还该笔债券的，却在债务到期节点寻求展期。这也是超半数债权人不同意交换要约的主要原因。

据悉，11月24日，佳兆业将香港启德机场一宗宅地，作价79亿港元售予远东发展和新世界发展，但因项目尚有未偿还贷款30.52亿港元和待售贷款12.32亿港元，另刨除其他股东权益和各种融资成本后，佳兆业最终到手金额约9.5亿港元。

此外，佳兆业近期又以37.8亿港元将香港北部屯门一地块，售予旭日国际集团主席蔡志明，偿还土地抵押贷款后，该笔出售帮佳兆业回笼约13亿港元现金。

“单是这两宗地出售，数额基本快覆盖佳兆业此次临将到期的4亿美元债”，Kevin称。

无奈之下，债权人们只得为佳兆业提供了一笔约20亿美元的融资方案，包括中国境内及境外的融资，以及有担保和无担保的融资。据港媒报道，该融资方案中一笔针对旧改项目的贷款融资额最高达10亿美元，票面利率为12.5%。

“目前在利率协商上，双方存在较大分歧，对佳兆业而言，这笔到期美元债票息6.5%，若交换要约达成，可延期18个月，且票面利率不变，远比眼下投资人提供的利率接近翻倍的新融资方案划算”，上述接近谈判人士说。

要是佳兆业宁愿违约，也不还钱，还不接受新方案怎么办？实际上，也不是一点办法没有。按照规定，境外债权人在企业违约情况下，有权申请财产保全，但需超过25%债权人同意，且要通过受托人推进。Lazard公司强调“过半数债权人反对要约”，也是为了表明他们有绝对能力掌控局面。

至此，心理战就会进入了另一个层面。对于佳兆业来说，债务违约代价沉重，可能是生命不可承受之重。

美元债属于信用债，一旦违约将直接击碎开发商行业信用。对此IPG中国首席经济学家柏文喜表示，“佳兆业一旦实质违约后，公司的评级会归零并失去在融资能力，同时触发交叉违约，导致大量的境内外债务提前到期。在此压力之下，供应链融资也不可持续，房子预售也不再被接受。”

“公司将迅即枯竭并陷入债务螺旋。” 柏文喜说。

关于佳兆业的一切，看起来那么岌岌可危，巨债背后是一条几近崩裂的资金链。

根据财报，今年上半年佳兆业的经营和投资现金流量净额总值为-85.39亿元，同时，在房企融资收紧的背景下，其筹资活动现金流量净额为-0.05亿元。

更为可怕的是，在现金流只出不进的情况下，佳兆业在上半年还增加了230万平米的土地储备，此外，公司尚有超213个城市更新项目未纳入土地储备，占地面积约5370万平方米。

这些土地就像嗷嗷待哺的孩子，无论搞拆迁，还是打地基，需要的都是——钱、钱、钱。

当然，如若一手房市场仍能供销两旺，钱的事情也好说，但佳兆业面临的情况是崩盘！

一组数据可以展现佳兆业面临的市场巨变。

根据公司公告，2021年1~6月，该公司的合约销售金额增长77.2%，但当统计口径放宽到1~11月，这个比例已经下降至7.2%。由此可见，整个下半年，佳兆业的销售业绩大跳水。

11月当月，整个佳兆业只卖出去约6万平米的房子，而去年同期，这个业绩是71万平米。

在这种情况下，佳兆业的债务危机就像雪球，越滚越大。同恒大类似，佳兆业也是存量美元债超百亿的大户，截至10月底，恒大待偿美元债140亿美元，但规模不可同日耳语的佳兆业，待偿总额竟也达到了115.74亿美元。

同时，和恒大一样，佳兆业也通过旗下理财公司锦恒财富发行了巨额理财产品，现也触发兑付风险。

锦恒财富名义上与佳兆业并无股权关联，由谢泽杰、万兵、房伟标3名自然人股东掌控，实则为佳兆业旗下为项目融资的理财平台。

据多位锦恒财富投资人透露，锦恒财富所发行理财产品底层资产都为佳兆业的房地产项目，佳兆业作为担保，相关产品最低30万起投，多是50万起投。理财客群多为佳兆业员工和业主，其中不乏一掷千金，动辄四五千万的大户。

一位锦恒财富内部员工向《最话》证实了这一说法，据他透露，锦恒财富最早名为佳兆业财富，2016年为合规发展，更名为锦恒财富，股权上也与佳兆业做了切割。锦恒财富股东之一的万兵是佳兆业老人，2006年即加入公司，曾任佳兆业集团执行副总裁和首席财务官，后因独立操盘锦恒财富，辞任集团职务。不过，锦恒财富财务、人事仍由佳兆业垂直管理，人事变动均需报佳兆业控股总部审批。

“更名那天，郭老板还特地打视频电话过来给大家打气，还跟万兵总开玩笑说，‘老万，跟自家人谈战略合作，产品打包价格可得降一降了’，当时大家都很受鼓舞，因为被老板当自家人了嘛。”该员工表示。

“从此我们从佳兆业人变成了郭家人”。

发生于11月3日的理财产品逾期，实际到期日是10月30日，有T+3的缓冲期，期间开始出现产品未回款。上述员工表示，产品爆雷已有先兆。导火索当属10月27日的标普降级。当日，标普将佳兆业评级下调至CCC+，次日，公司又传出30亿元银行贷款被搁浅。继而就发生了理财产品逾期。

除去超百亿的理财产品兑付，摆在佳兆业面前的表内偿债压力也相当可观。据佳兆业2021年中报，期末总借款约1237.8亿元，一年内待偿借款250.2亿元，另有283.2亿元需在2年内还清。

好在佳兆业并未彻底躺平。

12月5日晚，山东高速金融集团（00412.HK）一则公告显示，佳兆业作价7.5亿港元向其出售香港中环中心38楼物业，扣除银行融资本金利息后，交易款项1.86亿港元。由于佳兆业未偿还其部分贷款，交易款以未偿款项结付。换言之，这是笔以楼抵债的生意。与此同时，山高金融同意将佳兆业今年到期的一笔1.2亿美元票据，展期至2022年10月2日偿还，但票息从7.5%调高至14%。

有意思的是，山东高速金融与其背后的山东高速集团，和恒大也关系匪浅。早在2017年，恒大引入1300亿战投，山东高速就曾豪掷230亿元入股恒大，直至去年转让予深圳国资。而恒大旗下恒大人寿发起成立的资管平台，亦在2019年入股山东高速公路，占股超10%。

去年恒大的债转股事件中，金主山东高速并未慨然“就范”，而是抽身而退，累计作价250亿转让恒大股份予深圳国资，此举被外界赞为洞察先机。

而此次驰援佳兆业，山东高速也非单纯的白衣骑士，其嗜利本色再次显现。除要求14%的高息外，此次交易的中环38层物业，山高金融给出的当下估值7.5亿港元，相比今年4月佳兆业买入时的8.7亿港元，折价近1.2亿港元。

理财产品兑付方面，起初佳兆业准备将18个位于深圳的项目摆上货架，项目总货值达818亿元，计划融资203亿元，用于覆盖偿还理财资金。前几日的投资者兑付沟通会上，佳兆业集团总裁麦帆称，资产处置将由18个增至25个，其中包括10个深圳旧改项目。

与此同时，佳兆业股权质押的动作也在密集进行。以佳兆业集团（深圳）公司为例，《最话》梳理发现，该公司现存有限期内股权质押为16笔，其中2021年内质押笔数占比过半，达9笔，质押数额从1000万到9.47亿不等。且自6月起，质押动作显著加快。

佳兆业在和时间赛跑。

由于佳兆业的项目储备多位于大湾区，且以高溢价能力的旧改项目居多，因此业界都说佳兆业还是有机会的，这也是佳兆业和恒大不一样的地方。它现在最核心的问题是解决流动性，或可利用市场认可进行债务重组，或可尽快出售部分资产以缓解压力。

要知道，除了“旧改之王”，佳兆业还有一个称号——“不死鸟”。

佳兆业从深圳起家，成立之初便以旧改项目和盘活烂尾楼为生，凭借平湖旧墟改造、盐田整体搬迁、坂田雪象村工业区改造等项目蜚声业内。和现在成熟的城市更新制度安排不同，在早期，旧城改造项目不是有钱就能拿到的，水面之下常常是深功夫。

2014年10月13日，时任深圳市政法委书记蒋尊玉落马，随即传出佳兆业老板郭英成被查。一时间，郭老板避祸香港的消息不胫而走，佳兆业位于深圳的多个楼盘亦被住建部门锁盘，企业经营骤然陷入停顿。

蒋曾是郭英成在深圳的贵人之一，在拿地事宜上，郭英成深受前者关照。在当年郭英成名下的鹏星12号邮轮上，蒋尊玉曾数次登船，双方亲密磋商不在话下。亦由此，蒋甫一落马，佳兆业旋即被牵涉进政坛反腐风暴，进而引发债务危机。

因经营链条被掐断，2015年1月，佳兆业触发汇丰银行贷款违约事项，次月开启债务重组，彼时涉及境内外债务合计650.09亿元，境内占497.7亿元。

热衷于并购的融创一度进场，欲收购佳兆业，引发内讧，剧情相当狗血。退场后，融创董事长孙宏斌恨言，佳兆业净资产就是个零。

融创之后，郭英成找来了同乡兼密友，同为广东揭阳普宁人的富德系张峻，以股权转让的方式引援。富德系一度成为佳兆业的第一大股东。同时，郭英成还向富德系生命人寿转让所持国民信托股份。2015年4月，富德资源投资又向佳兆业提供了一笔13.77亿元的贷款，为其紧急输血。

同期，郭英成低调回归佳兆业董事会，随着时间的推移，锁房危机也渐渐化解。而2016年开启的深圳楼市疯牛行情，彻底为寒冬中的佳兆业添了一把炭火。

2016年7月，佳兆业宣布正式完成境外债务重组。2017年3月27日，停牌724天的佳兆业集团在港交所主板复牌。

随后，郭英成走出低谷。一度，佳兆业看起来前途似锦，它凭借丰富的旧改经验，在城市更新浪潮中，攻城略地，单深圳的旧改项目，佳兆业就有95个(总货值6141亿)。其在北京斥巨资收购的佳兆业广场，在烂尾多年后，也终于亮起耀眼的招牌，底商还开了网红商场SKP-S。

被媒体形容为父爱如山的郭英成，甚至开始布局交接班，其三女一子都在最近几年加入公司，儿子郭晓群任佳兆业集团联席总裁，女儿郭晓亭、郭灏丽及郭晓欣则分别在佳兆业美好、佳兆业健康任职高管。

2021年的这个冬天，风波乍起，郭氏女儿们都从公司抽身而退。

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