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生鲜电商、高端制造业等产业对高标仓的需求持续增长，我国高标仓市场一直处于供不应求的状态。近年来我国出台建立国家物流枢纽的产业政策，推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作，使得物流地产市场迎来新一轮的竞争，各类参与者纷纷角逐物流地产市场。
物流地产的概念与分类 1.物流地产的相关概念根据客户的需求，在合适的范围内为其选择合适的地点，投资建设高效优质的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。
2.物流地产的基本分类按照物流服务功能，参考《全国物流园区发展规划(2013-2020年)》中对物流园区的分类，物流地产包括商贸服务配送型物流地产、货运枢纽型物流地产、口岸服务型物流地产和综合服务型物流地产。
按运营模式，依据不同的投资建设和管理的主体、不同的融资方式对物流地产的运营模式进行划分：地产企业主导型运营模式（普洛斯、万纬）、物流企业主导型运营模式、地产企业与物流企业合作型运营模式（中储股份与普洛斯的合作）、第三方企业牵头型运营模式。
中国物流地产行业产业链中国物流地产行业产业链上游的参与者由设备、建材供应商、土地资源提供方（政府、地产商等）。产业链中游环节主体是物流地产企业，有专业的物流地产企业、传统房地产企业、物流企业、零售企业、金融机构、电商企业。产业链下游是物流地产的客户，包括电商企业、制造业企业、零售企业、物流企业等。
高标仓供不应求2020年我国通用性仓储面积已达11.5亿平方米，但经营性高标仓存量面积约7198万平方米，高标仓处于供不应求的局面还将持续相当长的一段时间。疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长，社区团购、直播电商等新模式催生了冷链高标仓市场的需求不断增长，行业的参与者纷纷加大对高标仓的投资建设力度。
中国物流地产行业竞争格局我国的物流地产行业竞争格局，呈现出一超多强的局面；主要由物流地产商、传统房地产企业、电商企业、快递物流企业、金融机构五方构成；其中一超是普洛斯，行业市场份额为28.5%；多强代表有万纬、嘉民、宇培、安博等。
中国物流地产行业主导力量仍集中在外资专业物流地产商，市场份额相对比较集中，主要得以外资物流地产商丰富的开发运营经验以及雄厚的资金实力，在较早的时间内，布局中国核心区域的物流仓储，抓住了中国经济高速增长的良好机遇，快速的扩大的市场份额。
近年来，随着我国对政策引导，强化物流枢纽建立，优化不合理的各类产业园区，市场迎来新的参与主体，如万纬、顺丰、平安不动产等，纷纷布局物流地产，市场格局逐渐发生变化，外资的物流地产市场份额也下降明显，如2015年普洛斯的市场份额为55%，2020年普洛斯的市场份额为28.5%。新增的市场参与者，依靠自身的优势，同时与外资开发商并购、合资或战略合作的方式共同发力国内物流地产市场。与此同时，市场参与者的增加，我国的物流地产市场间的并购也在加速，京东收购中国物流资产、万纬参与普洛斯私有化、中投集团收购黑石集团旗下欧洲物流资产等，物流地产行业规模和网络优势特征显著，只有头部企业更好的发挥其运营优势，服务好广大客户。从长远看，我国的物流地产市场最终的胜出者不会超过5家，各类参与者最多只能胜出1家。
中国物流地产行业未来发展趋势我们发现，物流地产的发展未来市场竞争格局会得到进一步明朗，未来五年行业间市场出清的手段主要是各厂商之间的投资并购，行业的头部效应会进一步放大。高标仓建设、园区数智化、REITs等方面仍是市场关注的焦点。
1、高标仓方面：高标仓的空间利用率较高，可以大幅降低土地成本；同时高标仓的选址要求严格，一般距离主要交通枢纽较近，能够有效降低运输成本。此外高标仓自动设备程度高，有利提升仓内的运作效率，提升货物的周转水平。高标仓的投资可以为为企业最大程度上降本增效。且高标仓的主要客户电商零售、高端制造业等行业，客户的付费能力强。消费升级，生鲜电商需求持续爆发，人口老龄化进程加快，使得生鲜、医药冷链的市场需求持续高增长，高标仓的需求的度仍旧非常强劲的，其投资热度丝毫未呈现减弱的迹象。
2、物流地产园区数智化方面：物流地产园区的主要投放的设备有自动化货架、AGV、智能叉车、拣选机器人、搬运机器人、物流SaaS软件等，通过园区的数智化建设，提升园区的综合运营效率，为客户降低成本。国内已经出现有头部特征的园区数字化智能设备供应商：极智嘉、快仓、音飞存储、唯智信息、旷视科技等，物流地产商通过外购或者自研的方式对园区进行数智化建设。
3、物流地产REITs方面：REITs出台实施，为中国的物流地产带来历史性机遇。在国内资管新规和大力发展资本市场背景下，海量资金将从单一的银行存款投资渠道中释放后，会选择进入新的投资渠道。物流地产REITs具有投资回报率高于办公楼物业和无风险收益产品，回报稳定，同时获得股权增值的收益，常常受到长期资金的青睐，如国外大学捐赠基金、养老基金、社保基金、险资、机构投资资金等。此外，REITs有助于物流地产商的投资资金快速回流，对项目拓展起到至关重要的作用，有助于贯通整个物流地产园区业务链条。
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