虽然业绩不及去年同期，蓝光发展上半年还是交出一份还算不错的半年成绩单。
受疫情影响，蓝光发展上半年销售情况较去年同期有所减少，但根据其8月28日披露的半年报，整个上半年，蓝光发展仍实现158亿元营收，同比增长8.7%，实现归母净利润13.6亿元，同比增长7.5%。
随着下半年疫情不断向好，经济逐渐复苏，蓝光发展下半年业绩表现应该会优于上半年，但受上半年销售数据不及预期，要想年内再度维持千亿销售规模，恐存难度。
上半年销售额不及预期，仅完成去年三成销售额
今年1-6月份，蓝光发展实现销售面积417.68万平方米，实现销售金额380.58亿元，较去年同期同比减少18%，其中，合并报表权益销售金额为272.15亿元，权益销售面积314.14万平方米，权益销售占比为72%，权益回款率达84%。
图片来源：蓝光发展1-6月经营情况简报
尽管权益占比相对较高，但整个上半年公司销售情况，只完成了2019年全年1095.3亿元的销售规模的35%。
对去年刚迈进千亿销售规模俱乐部的蓝光发展，要想继续维持千亿规模，下半年至少要实现620亿元的销售金额，从蓝光当前销售状态来看，难度较大。
而且与此同时，蓝光发展在实际经营层面缺乏造血能力的问题也逐渐显现：
一方面公司净负债率、资产负债率等尚处监管红线之上，会抬高融资成本;
另一方面公司资本回报比相对较低，经营性现金流流出压力较大。
负债规模超监管红线，未来融资压力较大
受疫情影响，蓝光发展上半年销售数据不及去年同期，由此导致蓝光发展上半年去化能力趋弱，经营性现金流净流出达83.77亿元。
在上半年凭借融资发债拓宽现金流，致使上半年筹资性现金大幅净流入101.77亿元，同比增长99%，公司当期合计现金及现金等价物余额还是从年初的243.77亿元减少至239.77亿元，合计净流出了4亿元。
图片来源：万得股票
由此导致蓝光上半年账面现金只有252.69亿元，仅较去年同比增长了8.88%，较年初减少了6.84亿元。
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而且在公司现金流减少的同时，蓝光的负债问题也处在监管红线之上。
净负债率表现上，根据新浪财经统计数据，截止6月底，蓝光发展长短期有息债务规模合计714.02亿元，股东权益436.75亿元，净负债率达到105.63%，高于100%的监管红线。
若现金和净资产水平不变，蓝光有息负债需降低约24.58亿元至689.44亿元，才能勉强及格。
此外，截止到上半年末，蓝光发展累计负债规模也达到1843.2亿元，资产负债率为80.84%高于65.08%的行业均值。
在扣除756.26亿预付款后，资产负债率仍达到71.34%，同样略超70%扣除预收款后资产负债率的监管红线。
图片来源：新浪财经
而且根据近三年期的半年报数据，蓝光发展短期债务与长期债务的比值，也在不断攀升，分别为0.33、0.36和0.88，说明蓝光发展现金流较为紧张，需要不断通过外部输血，维持公司运营。
再加上公司现金流增量不及预期，今年上半年还出现负增长，导致公司账面期末现金及现金等价物余额只有239.77亿元，较年初243.77亿元，减少了4亿元。
另有317.9亿的短期负债规模，公司当前现金短债比只有0.75倍，较年初的1.18倍下滑明显，短期偿债压力较大，且同样超过现金短债比不低于1倍的监管红线。
也就是说，从整个上半年业绩表现来看，蓝光虽然实现营收净利双增长，但净负债率、扣除预收款后的资产负债率，以及现金短债比，均在监管红线之上。
尽管不会对公司作出处罚性措施，但可能会直接影响蓝光未来的融资通路。
根据8月20日会议，未来房企融资条件，很可能以“三条红线”为标准，红线之上可能会面临更强的监管压力和融资成本，也会让资本市场对越线房企的信用质量进行重新评估，会直接影响房企的融资效率。
而且从蓝光最近几笔发债融资成本来看，资本市场也在抬高蓝光的风险判定等级。
受疫情冲击，整个上半年全球融资环境相对宽松，国内也在小幅放宽对房地产企业的融资限制，但即便如此，蓝光的平均融资成本较同期业内规模房企的融资成本明显偏高。
根据新浪财经统计数据，上半年，蓝光发行了2亿元利率9%的美元债、7.5亿利率7.15%的公司债，5亿利率7.2%的中期票据，之后又在6月份发行了2.5亿美元的美元债，票面利率直接升至11%。
而且在2019年，蓝光的融资成本也由上一年度的7.54%升至8.65%。
销售情况不及预期，却在加大拿地规模
不过，即便杠杆压力明显，蓝光的拿地热情却丝毫未减。
公开数据显示，上半年在疫情影响下，蓝光发展销售情况不及预期，但蓝光发展仍新增项目36个，新增土储约达588.52万平方米。
新增货值达800亿，超过2020年原计划全年400亿的土地投资额计划。
此外，新增土储面积与实际销售面积的比值，也由2019年的1.02升至1.41，同样说明蓝光拿地积极。
而截至2020年6月底，公司总计土储货值达3100亿元，较2019年底增加了15%，按照2019年的千亿销售规模，蓝光当前土储基本能满足未来三年所需。
不过，尽管在一众千亿规模房企中，蓝光当前土储规模其实不算太高，但跟当前其他房企拿地趋谨的状态相比，蓝光上半年的拿地节奏仍显激进，而且拿地成本也相对较高：
今年6月底，蓝光发展以12050元/㎡的楼面价竞得浙江宁波奉化区的一宗宅地，溢价率高达49.7%，楼面价已与当地新房价格相当。
7月8日，经过465轮竞价，蓝光发展子公司苏州舜堂商务咨询有限公司以9.19亿元的高价获得江苏南通海门市出让一宗地块，折合楼面价13038元/㎡，溢价率高达99.59%。
高成本拿地高企，加上上半年去化效果不理想，也在拖累蓝光上半年的投资回报水平。
截止到6月底，公司上半年的ROIC(资本回报率)只有1.59%，低于4%的行业平均水平。
图片来源：万得股票
当然，投资回报不及预期，大体跟上半年疫情对销售去化的影响有关，随着下半年疫情逐渐缓解，楼市消费需求逐渐增加，主要布局一二线及强三线城市的蓝光发展或许可以迎来一个相对不错的业绩表现，资本回报也有望进一步提升。
但自身造血能力不足，对外部融资依赖度较高的情况下，如果不能改善公司现金流结构，提升经营性现金流入占比，恐怕会继续压低蓝光发展的投资价值。
如果这个问题能够得到及时解决，以蓝光发展在当前主要城市的布局，或许会让蓝光发展拥有一个条不错的护城河，但一切还是未知，就看后续蓝光发展要如何去做了。
(千寻专栏 观点财经)
关键词： 蓝光发展
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