房价,把河南平顶山这个城市逼入死胡同

时间:2019-08-21 15:50:50       来源:郑州楼市

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平顶山上一次在全国人民面前出名,是2013年的蛇年春晚的相声中。

于谦:您准备做什么生意呀?

郭德纲:我准备做煤炭生意。

于谦:怎么做呀?

郭德纲:河南平顶山,从那儿弄出煤来,运到山西大同。

这一次,通过郭德纲的免费广告,人们知道了平顶山,更知道了他是煤都,不但是河南的煤炭主要产地,更是全国的主要煤都之一。

而这一次,平顶山又一次在全国出了名,则是因为房价。

2019年8月16日,中国70城房价指数,这个经济实力连河南都排不上号的平顶山居然拔得头筹,月度环比拿了第一。

平顶山作为中原煤都,一个这几年经济不太好的矿业城市,能够登顶榜首。

我不知道是应该高兴,还是悲哀。

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说实话,对于中国70城房价指数,不管你们信不信,我是怀疑的,尤其是新房月度环比涨幅这个数据。

我的一个粉丝,全国某著名房地产咨询公司某居的大数据中心的员工。

第一、对于一线城市,北上广深,房价涨跌幅结果,要乘以3来看。

他曾经告诉我对于70城房价指数的观察方法,很有意思。比如广州环比比上月涨了0.5%,那市面上的房价很可能大部分涨了1.5%。

第二、对于二线城市,房价涨跌幅结果,要乘以5来看。

比如武汉环比比上月涨了0.5%,那么市面上的房价很可能大部分涨了2.5%。

第三、对于三线城市,房价涨跌幅结果,要乘以8-10来看。

东边的三线乘8,中西部城市城市乘10,比如洛阳房价本月环比涨幅0.5%,那么市面上的房价可能大部分涨了5%。别问我为什么乘3/5/8,他也说不清,我更说不清,个人经验,个人意见,个人看法,仅供参考。

至于各地统计机关,如何将房价能够听指挥的控制在这么小的涨跌幅之内,用他的话来说,有一百种方法可以做到。

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那么,按照上面的逻辑,这回平顶山房地产市场是不是真的火爆地到按不住了呢?能够达到月度环比10%以上的上涨呢?

恐怕,这一回还真不是。

原因很简单——

煤价没涨。

作为河南主要的矿业城市,

平顶山房价和煤价有着非常大的正相关。

2008年之前,除了郑州,当全省的房价还懵懵懂懂之时,由于平顶山煤矿多,富人多,房价一路走高,甚至高于其著名的邻居——洛阳。

然而,08年,美国次贷危机爆发,国际煤价锐减,国内需求萎缩,煤价一下猛跌。

平顶山房价受到重创,甚至比煤价跌的还要狠。

然而,随之4万亿的投资计划,让煤价有所提升,平顶山的房价有了一定的回升。

然而好景不长,由于在2011到2014年,国家产能过剩,煤价下跌较多,平顶山的房价一直起起落落,维持在3000元——4000之间。

2015年开始,国家煤炭产业供给侧改革,砍掉了大量小煤窑、煤价重新上行。借着这轮东风,平顶山房价又开始一些起色。

然而,

作为河南最大的煤炭工业城市,平顶山房价在整个河南始终水平不高。

这是我做的一张河南省房价地图,平顶山平均房价5389,可以说河南省除了三门峡最低的房价地市。

而且,当时这张图一出来,很多人都给我反应标注的房价过低,但是平顶山人很少。

对于平顶山5000-6000,是其市区正常房价。

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即使是本轮地市棚改+去库存的大涨,基本上所有河南省地市房价大涨,对于平顶山来说,涨幅也不大。

根据当地做地产的朋友的实际调研,从去年到今年,截止到现在,说实话,平顶山房价真是没怎么涨。

湛河区某大地项目,去年六月开盘5900,到现在价格6200;

化肥厂银基项目,去年四月开盘,今年6400,到现在价格6600;

该项目旁边的恒大项目,加精装的项目,6700的价格卖了整整一年半。

所以,对于平顶山的市场,我不能说它是“凉凉”。

你要说多火爆,甚至火爆到全国涨幅第一名,是远远达不到。

然而,

因为,其火爆程度,别说在全国拔得头筹,即使在河南省也远远落后其两个邻居——南阳和洛阳。

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洛阳和南阳房价今年突飞猛进,就是因为地王的催生。由河南省立建房地产开发有限公司2010年以单价608万元/亩竟得!虽然价格不低,但是由于容积率较高(达到7),实际上楼面价不算很高。

此后,平顶山地王极少。

比如地王频出的2018年,18地市地王比较,平顶山也不占上风。

数据来源:楼品会汇总整理

573万的单亩价格,仅仅高于三门峡、焦作、济源等几个经济还不如平顶山的城市。

到了2019年,全市比较有影响力的土拍,也只不过是体育路和开源路几个两个城改用地。

虽然体育路地块,虽然总价达到一个多亿,然而单亩均价593万,尚不及2010年的那块地王。

更不要说和最近洛阳1400万每亩的那块龙门地王相提并论。

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没有了地王,就没有一个城市房价上涨的导火线。

同样,没有较高收入人群就缺乏一个城市房价上涨的最大基础。

北上广深,哪个城市的超高房价不是由其远超全国平均收入水平托举起来的。

而平顶山恰恰相反。

这些年煤价的稳定让房价一飞冲天的上涨动力。而平顶山整体的城市产业、人口、收入结构决定了这不是能够短时间内改变的。

1、城市煤矿企业是城市的主要财政来源和就业岗位来源,缺乏其他服务业和私营经济。

2、主要的人口都是在煤矿企业就业,收入来自于煤矿。

3、煤价上升大家跟着沾光,煤价下跌大家一块倒霉。

可以说,平顶山是一个煤价决定房价的城市,这是平顶山的宿命,也是平顶山房地产的宿命,更是所有中国工矿型城市的宿命。

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我曾经把中国房价最低的25个城市进行排列。这二十五个城市,有二个规律:

第一、 东北城市占大多数

第二、 矿业城市占大多数(煤矿居多,油矿稍好)

东北+煤矿的几乎所有城市差不多全部沦陷,而且越往北越多,黑龙江尤多。 为什么? 因为在今天,中国传统工业快速转型互联网产业的今天,过去国企国矿的荣光差不多已经化成转型的枷锁。这并不是现在才开始的问题,从二十年前“大下岗”时代就已经发生。

城市之间竞争的残酷在于,一步跟不上,就步步跟不上,一旦落后,就会全面落后。

产业转型的迟滞或失败,一定会导致人口的流失。

而人口的流失或失败,一定会加剧产业转型的失败。

对于北上广深,这是一个正循环,而对于上面的二十五个城市,则是一个负循环。

在这里房价只是一个表现,而非原因。

但从房价中,你能看到此类城市万木萧瑟的一切。

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那怎么解释平顶山房价荣登中国官方最权威的房价涨幅排行榜首呢?

“玩脱了”

我的答案是。

在前文某居的朋友告诉我,对于地方政府,他有十几种办法让房价按照预定的轨道统计,比如限制高价房备案,高价房和郊区房放在一起备案,高价房部分价格备案,部分价格以装修入账而避免备案。

总之,一句话,道高一尺魔高一丈,人民群众的智慧是无穷尽的。

所以,以平顶山房价涨幅,抹平1.5%月度环比涨幅应该是很轻松的。

要知道,平顶山前三个月的涨幅排名,分别是31、36、17,所以这个七月这个榜首很偶然,同样不可持续,很可能由于某种偶然因素,没有做好“数据处理”。

这是我的解释,也是我能想到的唯一解释。

最后送给大家一句话。

我并不爱用“阴谋论”来推测事情发展,但是当所有的可能都排除之外,“阴谋论”或许是最接近真相的一个解释。

米宅,研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策,用全国视野,去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂,一起成长,一起成为地产极客。《米宅》:MizhaiPlus