二线城市写字楼市场受青睐 高端商务市场需求强劲

时间:2019-06-28 10:11:17       来源:界面新闻

随着国内商务市场扩容,继一线城市传统商务板块保持较高租用率之外,部分二线城市的写字楼市场,也正受到产业租赁的青睐。

李计华近期最频繁前往的城市就是西安,作为全球最大的联合办公品牌的运营人员,WeWork在西安的首个空间即将在7月开业。这个位于西安市核心区的联合办公空间,设置的首个主题,是极具西安本土特色的创造者社区。

在谈到进入西安市场的原因时,WeWork亚洲董事总经理李恺先表示,西安拥有全国领先的科技人才和高校资源,吸引众多海内外创新企业入驻,是中西部内陆城市中兼具软实力和硬科技的标志,为WeWork打开中西部市场提供了条件。

西安是WeWork在中国进入的第9个城市,其在中国市场的联合办公空间则已经超过70个,这家跨国型的联合办公空间,虽然直到2016年后才进入中国市场,但迅速占领了市场份额,并成为今年以来空间扩张最大的联合办公品牌之一。

今年3月WeWork一度曾在全球其他城市传出裁员消息,但中国市场并不在此之列。

李恺先当时曾表示,中国市场潜力巨大,现在仅开发了“冰山一角”:“全球70%以上的‘独角兽’初创企业(估值超过10亿美元)都在美国和中国市场,中国有可能会成为WeWork在全球最大的市场之一”。事实上,在陆续落地北京、上海、广州、深圳等一线城市之外,包括西安、武汉、成都、苏州等二线城市,正成为他们的下沉方向。

仲量联行今年一季度的报告显示,西安一季度甲级办公楼,市场净吸纳量环比上升59.9%,录得4.6万平方米,基于租赁面积的租金价格为99.3元/平方米/月。戴德梁行中国区企业服务部主任廉峰哲透露,西安写字楼平均租金在过去3年涨幅约为10%左右:“从租户的关注度和写字楼面积需求上,西安是西部地区受关注度最高的城市。”

市场人士认为,随着西安招商引资政策的持续及人口红利的初步显现,企业的扩大及迁入,或使更多自用型客户在高品质的甲级办公楼中寻找投资机会。

另一个备受青睐的西部市场则位于成都。仲量联行报告指出,今年一季度成都写字楼租赁面积的租金价格为94元/平方米/月,租金同比增长率2.5%,依旧保持较高的经济活力。同时有多宗大面积租赁成交,包括平安金融服务选址SAC租赁约1.8万平方米的案例,这使得成都全市甲级办公楼净吸纳量达到10.3万平方米,处于一季度同期历史高位,特别是灵活办公空间的需求仍然不减。

事实上,重点二线城市的甲级写字楼吸纳量和租金,近年来呈现上涨态势。以华东核心二线城市杭州、南京、苏州为例,写字楼租赁活跃度在同类城市中最高。

“过去3年,这几个城市的甲级写字楼平均租金涨幅,也在15%-20%左右。”作为戴德梁行中国区企业服务部主任,廉峰哲对这些新兴城市高端商业需求的发展有着直观认识。

他认为,一方面这些城市就有一些发展迅猛的头部企业,其中以杭州的阿里巴巴最为显眼,除了企业本身,还带动了上下游产业链,写字楼租用需求本就较为强烈:“另一方面,一些头部企业,除了会把总部放在一线城市,新增业务线或者第二总部,开始向这些城市倾斜,特别是科技企业、部分制造业在这方面较为明显。”

相比与一线城市的不断饱和,写字楼租金高企,企业新增办公空间带来较大的成本压力,这些核心二线城市的人才储备、经济基础条件都比较好,不论企业成本还是员工生活成本,都比一线城市低,因此形成外溢。

世邦魏理仕《2019年中国商业地产投资策略报告》显示,杭州、南京和苏州均被纳入2019-2021租金累计增长预测上行城市。报告称,这些城市的核心增益型写字楼投资将在构筑稳定现金流的防御性同时,凭借项目的稀缺区位和优良品质,为投资者创造兼具短期和中长期较为理想的投资回报。

写字楼是城市经济发展,尤其是第三产业发展的空间“硬件”,也代表着一个城市高端商务市场的活力。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部主管张冀苏表示,在对写字楼租用的需求上,科技行业在二线城市的扩张量比一线城市更高:“从目前杭州写字楼租户类型来看,50%来自于TMT行业。”例如今年1月,今日头条和抖音所属的字节跳动,就将研发中心签约落户在杭州未来科技城。

张冀苏还表示,当大的高科技行业发展到现阶段,细分市场的很多头部企业,正展现出扩张市场的潜力:“例如人工智能,云计算,智能汽车、新能源,5G等等。特别是5G,虽然目前尚未到应用端,但5G对于传统行业的数字化转型有重要作用,未来投入应用后,将有很大的需求潜力,对租赁市场而言,当前也是寻求这类租户的窗口期。”

记者 | 孙梅欣